Informativo n° 25

Trata-se de apelação cível interposta contra sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com reparação de danos materiais e morais. A controvérsia teve origem em contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária submetida ao regime de multipropriedade, cujo empreendimento não foi entregue no prazo contratualmente estabelecido.

Na sentença recorrida, foi reconhecida a culpa exclusiva da incorporadora pelo atraso na entrega do empreendimento. Em consequência, foi decretada a rescisão do contrato e determinada a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo adquirente. A decisão também condenou a incorporadora ao pagamento de multa contratual correspondente a 25% das quantias desembolsadas e fixou indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00.

No recurso, a incorporadora questionou diversos aspectos da sentença, abrangendo a concessão da gratuidade da justiça, a ocorrência de cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide, a responsabilidade pelo atraso da obra, a restituição dos valores pagos, a incidência da multa contratual, o prazo para devolução das quantias e a existência de dano moral indenizável.

Inicialmente, o Tribunal manteve os benefícios da gratuidade da justiça. Considerou que a declaração de hipossuficiência apresentada por pessoa natural assistida pela Defensoria Pública possui presunção relativa de veracidade, nos termos da legislação processual. Para afastar o benefício, seria necessária prova concreta da inexistência dos pressupostos que justificaram sua concessão. No caso, não foram apresentados elementos suficientes para superar a presunção existente em favor do consumidor.

Também foi afastada a alegação de cerceamento de defesa decorrente do julgamento antecipado da lide. O Tribunal considerou que o magistrado é o destinatário da prova e pode julgar antecipadamente a demanda quando entender que os elementos já constantes dos autos são suficientes para a formação de seu convencimento. A existência de documentos capazes de esclarecer as circunstâncias relevantes da contratação e do atraso tornou desnecessária a produção de outras provas, não configurando violação ao direito de defesa.

No mérito, o Tribunal reconheceu a natureza consumerista da relação jurídica. A aquisição de fração imobiliária em regime de multipropriedade foi enquadrada como relação de consumo, incidindo as normas do Código de Defesa do Consumidor e o regime de responsabilidade objetiva aplicável ao fornecedor de serviços e produtos.

A partir dessa premissa, a análise da responsabilidade pelo atraso foi realizada considerando as obrigações assumidas pela incorporadora e as circunstâncias efetivamente demonstradas nos autos. O empreendimento não foi entregue no prazo contratualmente estabelecido, e a incorporadora atribuiu o atraso, entre outros fatores, aos efeitos da pandemia da COVID-19.

O Tribunal, entretanto, entendeu que a mera invocação da pandemia não seria suficiente para afastar a responsabilidade contratual. Para que circunstância extraordinária pudesse atuar como causa excludente de responsabilidade, seria necessária demonstração concreta de que os fatos alegados efetivamente impediram ou retardaram o cumprimento da obrigação e que existiu relação causal entre o evento extraordinário e o atraso verificado.

No caso analisado, não foi apresentada prova suficiente de paralisação das atividades da construção civil capaz de justificar o descumprimento do prazo assumido pela incorporadora. O acórdão destacou, portanto, que a simples referência genérica à pandemia da COVID-19 não bastaria para transferir ao consumidor os efeitos do atraso.

Reconhecida a culpa exclusiva da incorporadora pela não entrega do empreendimento no prazo contratado, mostrou-se cabível a resolução do contrato. A consequência dessa resolução foi a restituição dos valores pagos pelo adquirente, uma vez que o desfazimento do negócio ocorreu por responsabilidade da própria fornecedora.

O Tribunal reconheceu que a restituição deveria abranger integralmente as quantias desembolsadas pelo consumidor, não sendo cabível a retenção de valores em favor da incorporadora quando a resolução decorre exclusivamente de seu inadimplemento. A restituição também alcança a comissão de corretagem, conforme os fundamentos adotados no julgamento.

A solução está em consonância com a orientação jurisprudencial consolidada do Superior Tribunal de Justiça acerca da resolução de contratos de promessa de compra e venda por culpa do fornecedor. Nessas hipóteses, reconhecida a responsabilidade da incorporadora pelo desfazimento do negócio, o consumidor deve ser colocado, quanto possível, na situação patrimonial anterior à contratação, mediante devolução dos valores pagos.

O Tribunal também manteve a incidência da multa contratual em favor do consumidor. A cláusula penal prevista no contrato estabelecia consequência para o inadimplemento do comprador. Reconhecida, entretanto, a culpa exclusiva da incorporadora pelo descumprimento da obrigação de entrega, a cláusula foi aplicada em favor do adquirente, observando-se a necessidade de tratamento equivalente das consequências contratuais do inadimplemento.

No caso concreto, a multa correspondeu a 25% das quantias desembolsadas. O Tribunal considerou possível sua aplicação diante da responsabilidade da incorporadora pelo desfazimento do negócio.

Outro ponto examinado foi o momento em que deveria ocorrer a restituição dos valores pagos. Embora a sentença tenha determinado a devolução imediata, o Tribunal observou que o contrato foi celebrado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, que alterou a disciplina dos contratos de incorporação imobiliária e estabeleceu regra específica quanto ao prazo de restituição.

Nos contratos submetidos à nova legislação, o art. 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964 prevê prazo específico para a restituição das quantias pagas em determinadas hipóteses de resolução. Por essa razão, o acórdão adequou o prazo de restituição ao regime legal aplicável, admitindo que o pagamento seja realizado em até 60 dias da resolução contratual.

A decisão também examinou o pedido de indenização por danos morais. Embora reconhecido o inadimplemento contratual da incorporadora, o Tribunal afastou a condenação por dano moral.

A fundamentação adotada considerou que o mero atraso na entrega de empreendimento imobiliário, especialmente quando se trata de unidade destinada a lazer e multipropriedade, não produz automaticamente dano moral indenizável. O descumprimento contratual, ainda que gere consequências patrimoniais relevantes e justifique a resolução do contrato, não implica necessariamente violação aos direitos da personalidade.

Para que o atraso ultrapasse a esfera do mero inadimplemento contratual e gere indenização por danos morais, seria necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais capazes de atingir de maneira relevante a dignidade, a honra, a integridade psíquica ou outros direitos da personalidade do consumidor.

No caso, o Tribunal não identificou elementos concretos suficientes para caracterizar essa situação excepcional. Assim, apesar de reconhecida a responsabilidade da incorporadora pelo atraso e de mantida a obrigação de restituição integral dos valores pagos, foi afastada a indenização de R$ 5.000,00 fixada na sentença a título de danos morais.

O julgamento, portanto, distinguiu as consequências patrimoniais do inadimplemento das consequências extrapatrimoniais. O atraso injustificado foi considerado suficiente para autorizar a resolução do contrato, a restituição integral dos valores pagos e a aplicação da multa contratual, mas não foi considerado, isoladamente, suficiente para caracterizar dano moral.

A decisão também considerou a disciplina específica aplicável aos contratos de multipropriedade e às relações de consumo. A incidência do Código de Defesa do Consumidor impõe interpretação das cláusulas contratuais de maneira favorável ao consumidor nas hipóteses legalmente previstas e permite o controle de cláusulas que estabeleçam obrigações incompatíveis com a boa-fé ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.

Na análise da responsabilidade da incorporadora, o Tribunal levou em consideração, ainda, a ausência de demonstração de causa efetivamente capaz de justificar o atraso. A alegação genérica de acontecimentos relacionados à pandemia não foi suficiente para afastar a responsabilidade, sobretudo diante da ausência de prova concreta de paralisação da construção civil ou de outro evento diretamente relacionado ao atraso específico do empreendimento.

Em consequência, foi mantida a conclusão de que a resolução do contrato decorreu de culpa exclusiva da incorporadora. Essa conclusão repercutiu diretamente sobre os efeitos patrimoniais do desfazimento do negócio, afastando a possibilidade de retenção dos valores pagos e preservando a aplicação da multa contratual em favor do adquirente.

Quanto ao prazo de devolução, o acórdão ajustou a determinação da sentença à disciplina introduzida pela Lei nº 13.786/2018, reconhecendo a possibilidade de restituição das quantias no prazo legal de até 60 dias da resolução contratual.

No que se refere à indenização extrapatrimonial, contudo, houve reforma da sentença para afastar a condenação por danos morais. O Tribunal entendeu que o atraso na entrega do empreendimento, sem demonstração de situação excepcional que tenha ultrapassado os efeitos próprios do inadimplemento contratual, não enseja compensação por dano moral.

Assim, o recurso da incorporadora foi parcialmente provido. Foram preservados o reconhecimento da culpa exclusiva da empresa pelo atraso, a resolução do contrato, a restituição integral dos valores pagos e a multa contratual, com adequação do prazo de restituição ao regime previsto na legislação aplicável. Por outro lado, foi afastada a indenização por danos morais.

A solução adotada também se harmoniza com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça mencionada no acórdão, especialmente quanto à restituição das parcelas pagas em caso de resolução contratual por culpa do vendedor ou incorporador e quanto às consequências do inadimplemento nos contratos imobiliários.

Ao final, a 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, conheceu do recurso e deu-lhe parcial provimento, nos termos do relatório e do voto do Relator.