Informativo n° 25

Trata-se de apelação cível interposta contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Caucaia, nos autos de ação de obrigação na qual o autor buscava, em essência, a transferência definitiva de imóvel objeto de contrato particular de compra e venda.

A sentença julgou improcedente o pedido principal e procedente a reconvenção apresentada pela parte demandada, reconhecendo a existência de saldo devedor decorrente do contrato e determinando o respectivo pagamento, além do ressarcimento de valores relacionados ao IPTU suportado pelo vendedor.

Em sede recursal, o apelante buscou a reforma da sentença, sustentando, entre outros pontos, a possibilidade de obtenção da transferência definitiva do imóvel e questionando os fundamentos utilizados para o acolhimento da reconvenção. A controvérsia foi submetida à análise da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará.

Inicialmente, o Tribunal afastou a preliminar de violação ao princípio da dialeticidade. Considerou-se que as razões apresentadas na apelação eram suficientes para estabelecer relação direta com os fundamentos da sentença recorrida. O recurso enfrentou os pontos relevantes da decisão de primeiro grau, permitindo a adequada compreensão da insurgência e o exercício da atividade jurisdicional em segundo grau.

No mérito, a controvérsia concentrou-se na existência de saldo devedor decorrente do contrato particular de compra e venda e na possibilidade de o comprador exigir a transferência definitiva do imóvel mesmo sem ter realizado o pagamento integral do preço.

Segundo os elementos reconhecidos no julgamento, as partes celebraram contrato de compra e venda envolvendo dois apartamentos pelo valor total de R$ 90.000,00. Parte da obrigação foi satisfeita mediante permuta de um terreno, enquanto permaneceu saldo de R$ 5.000,00 a ser pago posteriormente.

O contrato estabelecia condição relacionada ao pagamento desse saldo, vinculando sua exigibilidade à venda do imóvel ou à utilização do bem pelo comprador para moradia própria. A partir da análise das circunstâncias do caso, o Tribunal constatou que o próprio autor reconhecia residir no imóvel objeto da negociação.

Essa circunstância foi considerada determinante para a solução da controvérsia. Ao utilizar o imóvel para moradia própria, o comprador realizou justamente a hipótese contratual que tornava exigível o saldo remanescente. Dessa forma, não poderia sustentar que a obrigação de pagamento permanecia inexigível quando a própria situação fática demonstrava o preenchimento da condição prevista no negócio jurídico.

O Tribunal também considerou não comprovado o adimplemento do saldo contratual. Não havendo demonstração de que o comprador tivesse quitado integralmente a obrigação assumida, permanecia caracterizado o inadimplemento contratual.

A partir dessa conclusão, foi aplicada a exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil. O instituto decorre da natureza sinalagmática dos contratos bilaterais e permite que uma parte se recuse a cumprir a prestação que lhe compete enquanto a outra não cumprir a obrigação correspondente, observadas as circunstâncias e a estrutura do negócio celebrado.

No caso concreto, a obrigação de transferência definitiva do imóvel estava relacionada ao cumprimento das obrigações assumidas pelo comprador. Assim, enquanto permanecesse pendente o pagamento do saldo contratual, não seria possível impor ao vendedor a realização da prestação correspondente à transferência definitiva da propriedade.

O Tribunal destacou, portanto, a relação de reciprocidade existente entre as prestações contratuais. De um lado, encontrava-se a obrigação do comprador de satisfazer integralmente o preço ajustado; de outro, a obrigação do vendedor de praticar os atos necessários à formalização definitiva da transferência do bem. A inadimplência de uma das partes impede que a outra seja compelida a cumprir integralmente sua prestação sem a correspondente contraprestação.

A situação foi considerada especialmente relevante porque não se tratava de simples discussão acerca da existência abstrata de um contrato, mas de negócio jurídico cujo preço ainda não havia sido integralmente quitado. O saldo de R$ 5.000,00 permanecia pendente, e a condição prevista pelas partes para sua exigibilidade havia sido implementada em razão da utilização do imóvel pelo próprio comprador.

Consequentemente, o pedido principal de transferência definitiva do imóvel não poderia ser acolhido nos moldes pretendidos pelo autor. A transferência não poderia ser exigida independentemente do cumprimento da obrigação de pagamento, sob pena de desequilibrar a relação contratual e permitir que uma das partes obtivesse a prestação que lhe interessava sem cumprir integralmente a contraprestação que havia assumido.

O Tribunal manteve, assim, a improcedência do pedido principal reconhecida na sentença.

No tocante à reconvenção, também foi preservada a condenação do comprador ao pagamento do saldo contratual remanescente. Como não houve prova do pagamento da quantia devida e a própria situação fática demonstrava a exigibilidade do saldo, mostrou-se legítima a condenação correspondente.

A decisão também manteve a condenação relativa ao ressarcimento das despesas de IPTU suportadas pelo vendedor. A imposição desse ressarcimento decorreu da constatação de que os encargos tributários correspondentes ao imóvel foram suportados pelo vendedor, embora o bem estivesse na esfera de utilização do comprador, circunstância que justificou a restituição dos valores reconhecidos na reconvenção.

O julgamento, portanto, preservou a solução adotada na origem tanto quanto ao pedido principal quanto à pretensão reconvencional. A conclusão foi de que o inadimplemento do comprador não poderia ser ignorado para fins de exigência da transferência definitiva do imóvel e, ao mesmo tempo, autorizava a cobrança do saldo devedor e dos valores reconhecidos como devidos ao vendedor.

A decisão também evidencia que a exceção do contrato não cumprido não foi aplicada de maneira abstrata ou automática, mas a partir da análise da estrutura concreta do negócio e da ausência de comprovação do cumprimento da obrigação de pagamento. A existência do saldo contratual e o reconhecimento de que o comprador utilizava o imóvel para moradia foram elementos considerados suficientes para estabelecer a exigibilidade da prestação pendente.

Dessa maneira, o Tribunal concluiu que o comprador inadimplente não poderia exigir unilateralmente a conclusão da prestação atribuída ao vendedor enquanto permanecesse sem cumprir a obrigação financeira que lhe competia. O equilíbrio entre as prestações contratuais deveria ser preservado, especialmente em contrato bilateral no qual as obrigações das partes guardam relação de reciprocidade.

A controvérsia foi solucionada, portanto, com fundamento no princípio da força obrigatória dos contratos e, sobretudo, na exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil. A manutenção da sentença preservou a correspondência entre o cumprimento da obrigação de pagar o preço e a exigência da obrigação de transferência definitiva do bem.

Ao final, a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará conheceu da apelação e negou-lhe provimento, mantendo a sentença que julgou improcedente o pedido principal e procedente a reconvenção, inclusive quanto ao pagamento do saldo contratual e ao ressarcimento das despesas de IPTU.