11.11.2010 imóveis
Por Thatiany Nascimento Da Redação
Em janeiro desse ano passou a valer em todo o território nacional o novo texto da chamada Lei do Inquilinato (12.112/2009). Após 19 anos, vigorando sem nenhuma alteração, a legislação referente aos processos de locação de imóveis no país foi modificada a fim de gerar maior celeridade e praticidade nos processos que envolvem: locatários, locadores e fiadores.
Na última sexta-feira, 05, Fortaleza foi palco da palestra ?Lei do Inquilinato e suas recentes atualizações?, ministrada pelo presidente de honra da Associação dos Advogados do Direito Imobiliário e co-autor do projeto da Lei do Inquilinato, Sylvio Capanema.
No evento, realizado pelo Instituto de Magistrados do Ceará, em parceria com o escritório Samir Jereissati Advogados e da SJ Administração de Imóveis LTDA, estavam presentes cerca de 60 participantes que discutiram a interferência prática das modificações no cenário nacional de locação de imóveis.
HISTÓRICO DA MUDANÇA
No início do ano, quando a matéria foi aprovada pelo presidente Luiz Inácio, as mudanças foram motivos de discussões entre aqueles que apontavam mais benefícios para determinadas ?partes? integrantes das negociações. Locatários afirmavam que as modificações favoreciam os proprietários de imóveis, já que o novo texto extinguiu renovação automática dos contratos, possibilitando a ?quebra? dos acordos, caso, o proprietário receba uma oferta que julgue ser ?melhor?.
O mandato único de despejo, previsto pelo novo texto, também foi motivo de discussão, já que ?derrubou? a prática anterior, que era de dois mandados e duas diligências, para que assim houvesse o despejo do inquilino inadimplente.
Por outro lado foi defendido que, a modificação beneficiaria somente os locatários no que diz respeito às multas, já que a nova lei mantém a proporcionalidade da multa rescisória, no caso do locatário devolver o imóvel antecipadamente. Em relação ao fiador, ficou determinado que se o inquilino mostrar-se um bom pagador a lei desobriga o mesmo de registrar o fiador ou qualquer outra forma de garantia.
Muitos foram os argumentos que levaram a essa discussão. E é justamente para esclarecer as implicações da interpretação da atual legislação, que estão sendo realizados em diversas regiões do país debates sobre o assunto, segundo Sylvio Capanema.
LEI NO CONTEXTO BRASILEIRO
Capanema foi um dos participantes na elaboração da lei ainda na década de 1990. De acordo com ele, a construção dessa legislação teve como um dos grandes objetivos: garantir o acesso da população ao judiciário de forma efetiva, bem como dar respostas rápidas as angústias que envolvem as negociações imobiliárias.
Além disso, o co-autor do projeto comentou que em um contexto onde o déficit habitacional era de aproximadamente de 12 milhões de moradias, a lei do inquilinato surgiu como um mecanismo de maior efetividade no processo de locação.
?Na década de 80 havia um verdadeiro conflito entre locadores e locatários no processo de locação urbana no país. Com a formulação da lei buscamos reduzir o dirigismo estatal sobre o mercado, incentivar a indústria da construção civil a edificar novas unidades e transmitir o mínimo de estabilidade jurídica ao envolvidos no procedimento?, explicou.
IMPLICAÇÕES DA LEI
Segundo Capanema, durante o tempo que vigorou sem alterações, a lei ofereceu excelentes resultados em termos de pacificação do mercado. No entanto, com a atualidade das negociações, ela começou a apresentar distorções, sendo a pior delas a demora na solução das ações locatícias, principalmente nos atos de despejo por falta de pagamento.
E foi aí que foram sugeridas as mudanças, classificadas pelo magistrado como modificações de natureza processual, com o objetivo de reduzir o tempo gasto para solucionar essas ações. ?Muito imaginam, por isso, que essas mudanças vieram beneficiar somente os locadores em detrimento dos demais, essa é uma visão distorcida, pois na verdade o objetivo da lei é beneficiar o mercado imobiliário como um todo?, argumentou.
Para ele, nenhum juiz se afastará da densidade social de um contrato de locação, principalmente no caso das residências. Entretanto, o objetivo da palestra é exatamente discutir formas consensuais que equilibrem os princípios sociais da habitação com as novas determinações da lei.
LEI E MERCADO IMOBILIÁRIO
Em relação ao mercado imobiliário, a análise é extremamente positiva, segundo o presidente da comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) secção Santa Catarina e vice-presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Administração de Imóveis (Secovi) de Florianópolis, Leandro Ibagy.
O setor, pontuou Ibagy, tem dados compilados que indicam que em pelo menos seis Estados ocorreram uma redução significativa da carga de inadimplência nos contratos, dentre eles o Paraná, onde houve uma redução em torno de 46%. Outro dado refere-se à redução do número de ações de despejos, que foi em torno de 15% no território nacional.
O representante da OAB declarou, ainda, que é possível notar um crescimento na oferta de imóveis para locação, que representa para ele um efeito positivo da mudança na lei. ?Os números hoje, em termos de oferta ainda são pequenos, mas consideramos aí um aumento de 10% a nível nacional?, completou.
VANTAGENS
Reafirmando a ideia que a alteração na legislação trouxe vantagens para todos envolvidos no processo de locação, Ibagy analisou essa interferência. ?As vantagens vieram a favor de todos os agentes do mercado; ao locador conferiu maior segurança jurídica, pois é inconcebível que um locatário fique 18 meses em média sem pagar aluguel e não seja retirado dele esse bem. Ao locatário com o aumento da oferta de imóveis, é possível vislumbrar em um curto espaço de tempo, uma estabilização dos valores da locação, especialmente nas residenciais, o que atende os interesses dessa parte?, destacou.
Ao fiador, que segundo Ibagy, é uma figura presente, hoje, em aproximadamente 85% dos contratos de locação, a reforma da lei disciplinou formas para que o mesmo possa buscar sua liberação no processo.
O advogado disse ainda que a importância desse tipo de discussão acerca da legislação é pertinente, economicamente e socialmente para o país, já que existem, hoje, cerca de oito milhões de contrato de locação em vigor no Brasil.